Главная » Статьи » Стройинформ

Выбираем землю: советы профессионалов

Параллельно с эволюцией покупателя на рынке загородной недвижимости происходит эволюция и земельных участков. Рынок за последние пять лет стал более цивилизованным и прозрачным, тем не менее «минные растяжки» всё ещё встречаются. На что следует обращать внимание, покупая землю под будущее родовое гнездо.

Практические советы при покупке земельного участка

При покупке земельного участка лучше всего соблюдать определённую после­довательность. В первую очередь сле­дует определиться со своими потреб­ностями: нуждаетесь ли вы в доме для сезонного или постоянного прожива­ния. Отсюда будет понятен бюджет, уро­вень посёлка, удалённость от города, направление, размер участка.

Далее нужно сделать правильный вы­бор самого участка. Прежде всего оце­ните расположение посёлка по отноше­нию к основным магистралям, соединя­ющим с городом, а также по наличию в непосредственной близости необходи­мых вам инфраструктурных объектов (школы, магазины, медицинские учреж­дения). Оцените экологию - нет ли ря­дом с выбранным посёлком, например, свалок мусора, и наоборот, что есть из рекреаций: водоёмы, лес.


Немаловажный фактор - ландшафт­ные характеристики. «Предпочтительно, чтобы участок был правильной прямо­угольной формы, с соотношением сто­рон 1:2, данная формула опти­мальна, поскольку построенный на участке дом (как правило, квадратный) будет иметь придомовую территорию и запасное расстояние от фундамента до забора. Участки с большим перепадом рельефа подразумевают существенное увеличение затрат на строительство. Хорошо бы проверить также уровень грунтовых вод, он обуславливает осо­бенности выращивания растений и ха­рактер построек».

Перед покупкой участка эксперты так­же рекомендуют выяснить, есть ли у за­стройщика требования к типу и архитек­турному стилю зданий. От этого зависит, сможете ли вы построить дом своей мечты, насколько у вас будут «связаны руки» и гармоничен ли будет общий вид всего посёлка.

Кроме того, поин­тересуйтесь дина­микой продаж и за­селения. Допустим, посёлок рассчитан на 100 домов, продажи открылись два - три года назад, а участки за это время приобрели и начали застраивать лишь пятеро. Это плохой знак. Имейте в ви­ду - все расходы (охрана, расчистка до­рог после каждого снегопада и пр.) лягут именно на эти пять домовладений. Вы хотите к ним присоединиться? Не рекомендуется выбирать посёлки на ранней ста­дии строительства, останавливайтесь на проектах, где уже реализованы участки, а ещё лучше - по­строены или строятся дома. Так вы не останетесь одни в пустом поле».


Используя публичную кадастровую карту, можно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров и пр.

А теперь едва ли не главный вопрос - обязательно нужно выяснить, включено ли в цену подведение коммуникаций. Коммуникации и обещания по ним - са­мый большой риск при покупке земли. Если коммуникации не входят в стои­мость участка, следовательно, соб­ственникам придётся самим занимать­ся их подключением, что на практике почти всегда означает долгострой. Даже если землю раскупят за какое - то время и жители приступят к строи­тельству, ожидать, что один из них про­явит инициативу, договорится со всеми соседями, соберёт них средства и возьмёт на себя весь процесс сог­ласований, связан­ных с проведением коммуникаций, бы­ло бы странно, и это не единствен­ный сценарий, который может приве­сти к долгострою».

Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени
получить информацию о любом земельном участке

Если коммуникации входят в стои­мость участка, но на момент подготовки к сделке ещё не подведены к посёлку, то следует проверить, есть ли у застрой­щика технические условия на подклю­чение электричества, газа и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, ему нужно не только полу­чить, но и оплатить технические условия на подведение коммуникаций. Соответ­ствующие обязательства застройщика должны содержаться в документах, ко­торые вы подписываете с ним при за­ключении сделки.

Самый сложный случай - выбор зе­мельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Туг надо быть мак­симально осторожным, так как суще­ствует вероятность, что электроэнергию к дан ном у участку подвести нельзя (ли­бо это очень дорого, либо нет мощно­стей), и не полагаться на устные заве­рения продавца о том, что всё будет сделано в ближай­шем будущем.


Обещая подвести коммуникации к оп­ределённому време­ни, девелоперы, как правило, называют сроки, которые в конечном итоге могут существенно от­личаться от реальных, более того, нередко бы­вают случаи, когда стоим ость коммуни­каций вырастает в процессе их прокладки. Поэтому обратите внимание, чтобы наличие коммуникаций и условия их подключения были чётко прописаны в договоре, а не оставались просто обе­щаниями из рекламного буклета.

Для покупателя признак надёж­ности - в полноте исходно­-разрешительной документации и правильном использовании земли

В идеале, для большей уверенности, лучше всё-таки приобретать землю с уже проложенными коммуникациями. Даже если имеются техническое зада­ние, документы, подтверждающие опла­ту подведения коммуникаций, и т. д., могут вмешаться внешние факторы: сменится руководство района, государ­ство изменит статус земли (как случи­лось в Новой Москве), и в итоге покупа­тель может остаться совсем не с тем, на что рассчитывал, сроки подключения коммуникаций могут сдвинуться и на год, и на два. К сожале­нию, на рынке заго­родной недвижимо­сти много примеров, когда построенные посёлки годами сто­яли без газа или электричества.


Юридические нюансы

Девелопера стоит изучить не менее тщательно, чем сам участок. Загородный рынок развивается уже более 10 лет, и у большинства игроков есть своя исто­рия, к которой можно обратиться: по­смотреть реализованные ими проекты, узнать, кто является инвестором и какая у компании репутация. Если для организации проект является первым – это повод проявить осторожность.

[этапы покупки земли в КП]

После того как покупатель выбрал конкретный участок, обычно заклю­чается соглашение о задатке. Клиент вносит некую сумму для того, чтобы закрепить своё намерение впоследствии приобрести данный участок. Как правило, размер задат­ка составляет 10%. Так как речь идёт о коттеджном посёлке, вся оплата производится по «белой» схеме - безналичный расчёт путём перечис­ления денег на счёт продавца.

Далее идёт процесс подготовки до­кументов (например, изготовление кадастрового паспорта) со стороны застройщика, если он ещё не успел этого сделать. В этот период поку­патель обычно завершает все про­цедуры по сбору денежных средств для окончательной оплаты. Когда стороны готовы, заключается ос­новной договор купли-продажи.

Оставшиеся деньги покупатель вно­сит либо перед заключением ДКП, либо после, в течение небольшого промежутка времени. Затем дого­вор сдаётся в Регпалату для реги­страции перехода права собствен­ности. Сделка закрыта, и покупателю остаётся только до­ждаться получения свидетельства от регистрирующего органа. В это же время застройщик передаёт ему оставшиеся документы - кадастро­вый план, пакет по коммуникациям (если они есть в посёлке).

Обязательно нужно изучить правоуста­навливающие документы. Они доказы­вают, что продавец обладает правом собственности на данный земельный участок. К таким документам относятся договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.


Чтобы убедиться в том, что вы поку­паете именно тот участок, который смо­трели, нужно запросить у девелопера его кадастровый паспорт. Он отражает информацию о категории, виде разре­шённого использования земли, её пло­щади, границах и собственнике, Кстати, сегодня эти сведения можно найти с помощью Интернета в кадастровой карте - теперь совсем не обязательно обращаться к застройщикам. Это самое простое - найти участок на публичной карте на сайте Росреестра по кадастровому номеру и сравнить его местона­хождение с тем, что вы видели в реа­лии.

Настоятельно не рекомендуем по­купать дачный участок без межева­ния, которое определяет точные гра­ницы землевладения и его привязку к местности, выполненную геодезиста­ми. Межевой план необходим для постанов­ки участка на кадастровый учёт. В случае отсутствия межевания впоследствии мо­гут возникнуть конфликты с соседями».

Важный показатель проекта с минимальными рисками - это наличие инженерных коммуникаций. Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в посёлок в первую очередь 

Особое внимание обратите на кате­горию и вид разрешённого использова­ния земель. Участок может относиться к землям населённых пунктов под инди­видуальное жилищное строительство (и тогда после возведения дома и оформ­ления его в собственность вы сможете там прописаться); к землям сельскохо­зяйственного назначения под дачное строительство (в таком жилье с недав­него времени тоже разрешено пропи­сываться) либо к землям под садовод­ство (в домах, построенных на садовых участках, нельзя прописаться, но про­живать можно хоть круглый год).

Эта информация есть в документах на участок (ипотека, аренда, сервитут), - это указано в сви­детельстве о государственной реги­страции права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если таковые имеются, то покупать зем­лю не следует. «Разузнайте также, не включён ли выбранный вами участок в зону отчуждения, поскольку, например, рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоё­мов, линий электропередачи, автострад и пр.

Ещё одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относи­тельно использования земли, в грани­цах которой находится и ваш участок. Поэтому выясните в местной админи­страции, не зарезервирован ли участок для госнужд.

Если вы покупаете участок на вторич­ном рынке (то есть у физического лица), то список документов, необходимых для заключения сделки, дополняется согла­сием супруга продавца на продажу, со­гласием супруга покупателя на покупку, справками из ПНД и НД.



Материал подготовила
АЛЁНА ДЫМОВА
Новый дом_№ 2 (2014)




Категория: Стройинформ | Добавил: Редактор (15.03.2014) Просмотров: 2065 | Теги: земельный участок, покупка, земля
Back to Top