Главная » Статьи » Стройинформ


При покупке готового или недостроенного дома сле­дует быть осторожным - не всё в нем может оказать­ся надежным. Чтобы определить скрытые недостатки постройки, необходимо тщательное расследование, которое должны вести знатоки.

Качественный дом
возвести непросто, а еще сложнее - приобрести. Значительная часть строительных реше­ний в готовом здании скрыта под землей или отделкой. А так или иначе необходимо выяснить са­мые важные особенности, от кото­рых зависит долговечность и без­опасность постройки, а также комфорт проживания: прочность несущих конструкций, энерго­сберегающие качества стен и кры­ши, эффективность инженерного оборудования, гигиеничность вну­тренней среды. Актуальна также удобная планировка, но в отличие от строительных решений ее мож­но оценить сразу и изменить при необходимости.

Правила осмотра

Дефекты дома проявляются со вре­менем. Если в доме некоторое вре­мя благополучно жили, это может служить некоторой гарантией, что здание возводили ответственно. Наиболее проблемными являют­ся совсем новые дома, построенные для продажи. Определить качество строитель­ства под силу только специали­сту, поэтому его участие в осмотре дома обязательно.

Существуют спе­циальные фирмы, которые зани­маются строительной экспертизой зданий. Они изучают акты на про­ведение скрытых работ и серти­фикаты качества на стройматериалы, проводят исследования при помощи специального оборудования (например определяют несущую способность и те­плопроводность стен, влажность материа­лов и другие показатели конструкций). Ра­бота экспертов обычно обходится в сумму 750-1000 у. е., но полученные выводы по­зволяют сделать взвешенный выбор и в не­которых случаях заставляют отказать­ся от покупки. А это значит, что придётся приглашать специалистов ещё и ещё уже на другие объекты.



С новыми домами, построенными для продажи, возникает больше всего проблем. Чтобы сэкономить, застройщики часто применяют некачественные материалы и решения, не соответствующие проектным Доверьте инспектирование специалисту - он может обнаружить проблемы, исправление которых обойдется слишком дорого


Но, так или иначе, первые впечатления о потенциальной пригодности здания для покупки можно сделать и самостоятельно. Для этого до вызова специалиста осмотрите дом, учитывая следующие рекомендации:
  • осмотр лучше проводить весной, когда повышена влажность грунта;
  • прежде всего, нужно оценить участок и расположение дома (нет ли излишней влаги на территории, удобны ли подъезды, обеспечена ли инсоляция комнат и т. д.);
  • отдавать предпочтение лучше строени­ям, в которых уже некоторое время жили люди;
  • важно выяснить, есть ли проектная до­кументация на здание и в каком объеме;
  • изучать дом необходимо последова­тельно (сначала расположение на участ­ке, потом планировку, затем конструкции - снаружи и внутри от чердака до подвала);
  • сомнительные места желательно фото­графировать, а возникающие вопросы - за­писывать, чтобы не забыть задать эксперту.
Выявленные недостатки могут быть устранимы, но это потребует средств и ста­нет основанием для снижения стоимости дома. Если при осмотре замечено несоответ­ствие реальных конструкций декларациям продавца, то это повод для сомнений в его добросовестности.



Выбирая дом с мансардой, покупатель всегда рискует, ведь при такой конструкции проверка состояния кровельного «пирога» становится очень проблематичной Второй свет выглядит эффектно, но он нерационален с точки зрения экономии внутреннего пространства. Кроме того, в эксплуатации он приведет к увеличению затрат на отопление

Знакомство с планировкой дома

Планировочные решения дома должны обеспечивать комфорт, не должны угрожать безопасности жильцов и сохранности дома. Кроме того, состав и планировка помещений помогут определить, на что обра­тить внимание при осмотре кон­струкций.

Обычно при покупке дома исхо­дят из его общей площади. С уче­том того что на одного челове­ка должно приходиться минимум 30 м² важно проанализировать и другие факторы: достаточное количество спален (не обязатель­но больших), наличие террасы с удобным выходом на неё из по­мещений общего пользования - гостиной, столовой, холла, а так­же мест для хранения домашней утвари.

Если в доме есть подвал (хотя без него вполне можно обойтись), следует убедиться, что он хоро­шо утеплен, гидроизолирован, венилирован, иначе он может стать источником проблем в доме - сы­рости, неприятных запахов.

Особого отношения требует ман­сарда. И главная сложность здесь заключается в том, что в готовом доме даже эксперту трудно опре­делить правильность выполне­ния кровельного «пирога» над ней. а ошибки ведут к ремонту в лучшем случае потолка, а в худшем - кры­ши дома.

Дом со вторым светом (то есть с отсутствующим междуэтаж­ным перекрытием в одном или не­скольких помещениях), несмотря на привлекательность, является нерациональным с точки зрения энергосбережения и использова­ния площадей. Он имеет больший отапливаемый объем при меньшей полезной площади.

Гараж, расположенный в объеме дома, может вызвать снижение ка­чества воздуха в смежных помеще­ниях (недаром над ним по норма­тивам нельзя располагать спальни). Вентиляция гаража в этом случае будет иметь первостепенное значе­ние. А при гараже, расположенном в подвале, должен быть обеспе­чен эффективный отвод дождевой воды, иначе сырость распростра­нится из него в дом. Никаких про­блем не будет, если гараж пристро­ен к дому.

Отсутствие балконов или лод­жий на втором этаже не снижа­ет качество жилья (поскольку мож­но отдохнуть на свежем воздухе и на участке). При наличии балко­на важно выяснить его конструк­цию - не способствует ли она обра­зованию мостиков холода. Более предпочтительно, если перекры­тие балкона «не прорезает» фасад, а опирается на наружные колонны.

Желательно, чтобы в доме не было длинных, узких, тёмных коридоров, в которых невозможно расположить даже шкафы.

Лестница должна быть удобной - не крутой, не узкой, не винтовой (если она единственная в доме). Дан­ная конструкция - путь эвакуации при пожаре.

Для ощущения комфорта важен простор - удобно, когда дневные по­мещения (холлы, гостиная, столовая) беспрепятственно «перетекают» друг в друга, и при передвижении по дому не приходится постоянно открывать двери и ходить по коридорам. Одна­ко желательно (с точки зрения энер­госбережения), чтобы отдельно были выделены помещения, которые мож­но меньше отапливать - кладовые, котельная, гардеробная и т. п.

Достаточное количество естест­венного света в доме является гигие­ническим требованием. Большинст­во помещений должно быть доступно для прямых солнечных лучей. В этом отношении стена соседнего дома, расположенная близко от окна, не только неприятно выгля­дит, а и, закрывая свет, снижает ком­форт в жилище. Но избыток окон - тоже плохо (это снизит энергоэффек­тивность дома). Достаточное соот­ношение площади окон к площади пола помещения —1:8.

Привлекательный дом не име­ет подвала и тёмных коридо­ров, в нем достаточное число спален, пристроенный гараж, светлая лестница, хорошо осве­щенные помещения.  

Причины опасностей
Основные угрозы для дома, снижающие его долговечность и комфорт проживания, связаны:
  • с недостаточной защитой от влаги:
некачественно сделанными крышей, водо­сточной системой, гидроизоляцией цоколя и горизонтальных плоскостей (например от­сутствием сливов под окнами). Влажные кон­струкции быстро разрушаются. Не всегда эти проблемы устранимы;
  • с недостаточной теплоизоляцией крыши и стен.
Плохо утепленные конструк­ции отсыревают, дороже обойдется отопле­ние. Доутепление дома потребует значитель­ных затрат;
  • с неустойчивостью дома.
Она может быть вызвана просадкой фундамента, не­достаточной площадью опоры перекрытий и низкой прочностью стен. Возможны трещи­ны, обрушение стен, деформации крыши, за­клинивание дверей и окон. Сложность укре­пления зависит от масштабов нарушений;
  • с отсутствием вентиляции.
Это ведет к повышению влажности в доме, нездорово­му микроклимату, отсыреванию конструкций. Устроить систему вентиляции в существую­щем доме сложно и дорого.



Из всех конструкций стен проблематичнее всего исследовать каркасные, поскольку и несущие балки, и утеплитель скрыты внутри Самая сложная для проверки конструкция - фундамент, ведь он закопан под землей. Но трещины в стенах наверняка укажут на проблемы с основанием  

Поле для ошибок и обмана

Определить качество конструкций может только специалист. Даже проекту не стоит полностью до­верять: в нем могут быть заложе­ны одни строительные материалы, а применены на практике другие. Материалы, соответствующие проектным, мо­гут быть бракованными и исполь­зованными с нарушением техноло­гии. К примеру, кирпич, газобетон, цемент выбирают более низкой марки прочности, фундамент зали­вают без арматуры, не кладут ги­дроизоляцию, не выдерживают площадь опирания плит перекры­тий, применяют древесину не того сорта или сечения и т. д. Список возможных недостатков бесконе­чен, причем большинство из них является скрытыми - под землей, под отделкой, в толще элементов.

Некоторые конструкции дают особенно большие возможности для нарушений. Всегда загадку пред­ставляет фундамент - чтобы вы­яснить, правильно ли он сделан, понадобится отрыть шурфы (в не­скольких местах выбрать грунт вдоль стен). Косвенным свидетель­ством надежности фундамента мо­жет служить отсутствие трещин в стенах, но не исключено, что они появятся через некоторое время или после того, как новый дом загрузят мебелью.

Многослойные стены, со­стоящие из несущей части, скрытой за утеплителем и штукатуркой сна­ружи и гипсокартонной обшивки изнутри, потребуют вскрытия для определения своего истинного ма­териала, что не всегда допустимо. Качество каркасных стен опреде­лить особенно сложно - оно зави­сит и от герметичности конструкции по всей площади, и от высушенности использованной древесины (не­которой гарантией может служить заводское изготовление каркасного дома солидной фирмой).

Из конструкций крыши наи­более проблемной является ман­сардная. При ее строительстве требуются профессионализм, до­бросовестность, использование ка­чественных материалов, а провер­ка добротности работ не всегда возможна, особенно учитывая, что мансардная конструкция должна быть герметична и ее вскрытие не­желательно.

Ошибки могут возникнуть слу­чайно - по недосмотру и незна­нию - или же умышленно, ради экономии времени и средств. Слу­чайные ошибки возможны в до­мах, которые строили «для себя» и стремились к качественному ре­зультату. Если же здание возво­дили с целью продажи, то обяза­тельно экономили, и тут важно ознакомиться с предыдущими ра­ботами застройщика или фирмы, поговорить с жильцами.

Опытные строители знают щадящие спосо­бы сокращения расходов (напри­мер применить каркас для пере­городок, недорогой материал для наружных стен и др.), и, возмож­но, дом, несмотря на отдельные не­дочёты, будет прочным, тёплым и с нормальной вентиляцией - а это главное.

Заботы строительных экспертов

Эксперты изучают дом снаружи и внутри, используя современные приборы и уделяя внимание следую­щим пунктам:
  • соблюдение противопожарных норм (на участке и внутри дома);
  • правильность и законность подключения строения к внешним коммуникациям;
  • направленность уклона рельефа в сторону от дома;
  • соответствие материала стен проекту (или инфор­мации продавца), уровень теплоизоляции конструкций, их вертикальность, качество крепления утеплителя;
  • в состояние стропил, качество использованного дере­ва, наличие защитного антисептического слоя;
  • качество кровельного «пирога» в мансарде или уте­пленного перекрытия на чердаке;
  • горизонтальность и статичность перекрытий;
  • наличие гидроизоляции и уровень полов в ванных комнатах (он должен быть ниже, чем в других помещениях);
  • при наличии подвала - его состояние, гидроизоля­ция и утепление;
  •  состояние фундамента (по возможности);
  • качество функционирования инженерных систем внутри дома (как работает оборудование, соответствует ли его номенклатура и мощность характеристикам зда­ния и др.);
  • герметичность внутренних трубопроводов;
  • тяга вентиляционных каналов, камина;
  • качество выполнения гипсокартонных работ.
Наличие и правильность оформления документов на дом проверяют юристы.


Текст Елены САВЧЕНКО
Приватный дом. Сентябрь 2013г.





Источник: http://www.строймарка-н.рф/publ/1-1-0-6 Категория: Стройинформ | Добавил: Редактор (01.09.2013) Просмотров: 3361 | Теги: экспертиза строительства, экспертиза зданий
Back to Top