Главная » Статьи » Стройинформ

купля/продажа недвижимости
Как защитить себя при сделке с недвижимостью.

Рынок недвижимости представляет собой благодатную почву для хитрецов всех мастей. Причин тому много: и население не слишком подковано в юридических вопросах, и законы противоречивы, и системы учёта о сделках нет.

Ответ на вопрос, как не попасться на удочку мошенников, в этом материале.

В Уголовном кодексе РФ (ст. 159) мошенничество определено как «хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или зло­употребления доверием».

Способов совер­шения этого преступления множество, но объединяет их то, что потерпевший сам, добровольно, отдаёт своё имущество или деньги в руки мошенников.


ОБМАНУТ И ПРОДАВЦА, И ПОКУПАТЕЛЯ

Поскольку врага надо знать в лицо, обоб­щим случаи из практики и объединим их в две группы: 1) обман продавца недви­жимости и 2) обман покупателя. Если мо­шенники решили обмануть продавца, то они выискивают тех, кого можно услов­но отнести к группе риска, или использу­ют схемы при покупке квартиры, которые связаны с задатком.

купля/продажа недвижимости
Входящие в группу риска одинокие и по­жилые люди, а также те, кто злоупотреб­ляет алкоголем и наркотиками, страда­ет психическими заболеваниями, для мо­шенников представляют интерес в первую очередь. Таких людей чаще всего легко убедить в том, что им предлагают очень выгодную сделку («продажа квартиры в крупном городе сделает возможным по­купку лучшего жилья в небольшом го­родке, да и деньги на безбедную старость останутся»).

Что в итоге? После продажи квартиры бывший хозяин в самом луч­шем случае получает хибарку где-нибудь на периферии, а в не самом худшем — из имущества у бывшего квартировладельца останется одежда, а жильём на длитель­ное время станет больничная койка.

Задаток — это денежная сумма,
пере­даваемая покупателем продавцу для под­тверждения намерения купить
и в счёт причитающихся по договору платежей.


В «играх с задатком» после его получе­ния продавец не имеет права производить какие-либо действия с жильём, иначе он будет обязан выплатить другой стороне двойную сумму задатка. С этим связаны несколько схем обмана.

Схема обмана 1. Получив задаток и оформив договор о залоге, продавец собирает необходимые документы, но не уклады­вается в срок оформления документов, обговорённый с покупателем. Мошенни­ки в соответствии с условиями догово­ра требуют от незадачливого продавца возвращения задатка в двойном размере или снижения стоимости недвижимости. Стоит ли говорить, что срок в договоре навязывают сами мошенники?

ТЕХНИЧЕСКИЕ ПАСПОРТА, ВВЕДЁННЫЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НАЗАД, СДЕЛАЛИ ПРАКТИЧЕСКИ НЕВОЗМОЖНЫМ ПОДЛОГ С НОМЕРОМ КВАРТИРЫ, КОГДА ПОКУПАТЕЛЮ ПОКАЗЫВАЛИ СЪЁМНОЕ ЖИЛЬЁ В ОТЛИЧНОМ СОСТОЯНИИ, А НА САМОМ ДЕЛЕ ПРОДАВАЛИ АВАРИЙНУЮ (ПОСЛЕ ЗАЛИВА ИЛИ ПОЖАРА) НЕДВИЖИМОСТЬ В ТОМ ЖЕ ДОМЕ

Схема обмана 2. Задаток одного покупателя «пе­ребивается» большей суммой задатка вто­рого покупателя (оба, само собой, под­ставные лица). Через некоторое время второй покупатель отказывается от сдел­ки и требует от продавца возврата задат­ка в двойном размере, угрожает судом, поскольку продавец нарушил свои обя­зательства по отношению к первому по­купателю.

Возможна ещё такая вариация на тему отказа покупателя от приобрете­ния квартиры: он предлагает подождать с возвращением ему суммы задатка до тех пор, пока продавец не найдёт ново­го желающего приобрести квартиру. Ког­да таковой находится, «несостоявшийся» покупатель обвиняет владельца кварти­ры в том, что он собирался продать своё недвижимое имущество сразу двум пре­тендентам. Потерпевшие требуют от про­давца возвращения суммы задатка, тра­диционно в двойном размере.

ЗАДАТОК — ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ПЕРЕДАВАЕМАЯ ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ ДЛЯ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ НАМЕРЕНИЯ КУПИТЬ И В СЧЁТ ПРИЧИТАЮЩИХСЯ ПО ДОГОВОРУ ПЛАТЕЖЕЙ. В «ИГРАХ С ЗАДАТКОМ» ПОСЛЕ ЕГО ПОЛУЧЕНИЯ ПРОДАВЕЦ НЕ ИМЕЕТ ПРАВА ПРОИЗВОДИТЬ КАКИЕ-ЛИБО ДЕЙСТВИЯ С ЖИЛЬЁМ, ИНАЧЕ ОН БУДЕТ ОБЯЗАН ВЫПЛАТИТЬ ДРУГОЙ СТОРОНЕ ДВОЙНУЮ СУММУ ЗАДАТКА

Схема обмана 3. Наконец, вместо слова «зада­ток» при оформлении договора может быть использовано слово «залог», что коренным образом изменит смысл дого­вора, превратив продавца в должника. Ведь в этом случае оказывается, что по­купатель должен продавцу некую сум­му денег или имущество, в обеспечение возврата которых он и оставил залог. (Напомним, что задаток — это часть де­нежной суммы, подлежащей уплате по­купателем продавцу, передаваемая до момента окончательного оформления сделки в качестве подтверждения се­рьёзности намерений.)

Вторая группа мошеннических схем при по­купке (продаже) недвижимости
включает несколько способов обмана покупателя.


1. Организованная группа.
Мошенни­чество зачастую совершается группой, в состав которой могут входить предста­вители властных структур и правоохра­нительных органов, нотариусы, сотруд­ники органов опеки и другие чиновники. Например, ещё в позапрошлом веке мо­шенница Сонька Золотая Ручка продала дом московского генерал-губернатора английской фирме, организовав подлож­ную нотариальную контору.

Если одинокий владелец квартиры умер и наследники не объявились, а мошенни­ки располагают собственным нотариусом, может быть изготовлено поддельное за­вещание. Даже если срок вступления в наследство пропущен, он может быть вос­становлен в судебном порядке — опять же если есть «свои» судьи.

недвижимость
2.  Не тот продавец. Бывает и так, что квар­тиру по поддельным документам продаёт лицо, которое её собственником не являет­ся, или же её собственник решает продать не только свою долю, а всё жильё целиком. Чаще всего такие продавцы — это члены семьи действительного собственника не­движимости или граждане, проживающие совместно с собственником.

Справедливости ради надо сказать, что нотариуса тоже можно ввести в заблужде­ние. Например, к нему может прийти чело­век, мастерски загримированный под того, чьим паспортом мошенники располагают, и написать завещание на нужных людей.

3. Обман вместо обмена.
Владелец квар­тиры получает выгодное предложение об обмене квартиры и передаёт мошенни­кам деньги за посредничество, после чего сделка вдруг резко срывается, а мошен­ники исчезают.

Чаще всего такие мошен­нические схемы имеют место при альтер­нативных обменах, когда одновременно покупаются и продаются несколько квар­тир, — в этом случае преступники могут получить полную стоимость обмениваемой жилплощади, а не сумму доплаты за боль­шую квартиру.

4. Лишний жилец. После завершения сделки по покупке или обмене недвижи­мости, уже на этапе регистрации, выясня­ется, что в квартире зарегистрирован не­совершеннолетний, или 1.   на лечении в спецучреждении душевноболь­ной, или отбывающее уголовное наказа­ние лицо, или же военнослужащий, при­командированный к своей части. Все эти категории граждан могут оспорить сделку и вновь получить регистрацию в проданной квартире и, как следствие, право прожива­ния в ней или право распоряжаться своей долей квартиры. Надо сказать, что новые мошеннические схемы появляются регулярно, старые отми­рают. Рынок недвижимости даёт широкие возможности обхитрить простаков и полу­чить солидный куш, а потому преступники будут придумывать всё новые способы «отъёма денег у населения», по выраже­нию Великого комбинатора.

ДАЖЕ ВНИМАТЕЛЬНО ИЗУЧИВ ДОКУМЕНТЫ НА ПРИОБРЕТАЕМУЮ НОВОСТРОЙКУ, ВЫ НЕ СМОЖЕТЕ УЗНАТЬ, БЫЛА ЛИ ЭТА КВАРТИРА УЖЕ ПРОДАНА ДРУГИМ ЛЮДЯМ. ПОЭТОМУ ТЩАТЕЛЬНО ВЫБИРАЙТЕ ПРОДАВЦА — ДОРОЖАЩИЕ СВОЕЙ РЕПУТАЦИЕЙ ЗАСТРОЙЩИКИ ПРОДАЮТ ЖИЛЬЁ САМИ ИЛИ РАБОТАЮТ С ОДНИМИ И ТЕМИ ЖЕ КОМПАНИЯМИ-РИЕЛТОРАМИ


САМ СЕБЕ ОБМАНЩИК

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (п. 1 ст. 220), если недвижимое имущество находилось в собственности менее 3 лет, а его стоимость превышает 1 млн руб., то иму­щественный налоговый вычет предоставля­ется продавцу в сумме, не превышающей 2 млн руб. Следовательно, при продаже жи­лой недвижимости по цене свыше 2 млн руб. разница подлежит обложению подоходным налогом в 13 %.

Рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жи­лья в городах России в большинстве случаев превышает 1 млн руб., не говоря уже о стои­мости квартир многокомнатных или в домах- новостройках. Это приводит к тому, что «эко­номные» продавцы указывают в договоре купли-продажи квартиры сумму, значитель­но ниже её реальной рыночной стоимости.

Рассмотрим, как могут развиваться события,
если кто-то захочет воспользоваться этим об­стоятельством преднамеренно.

недвижимость
1. Продавец вернёт не всю сумму. Само собой, любая хитрость влечёт за собой определённые последствия, а уж укло­нение от налогов тем более. В случае рас­торжения договора (например, если по­купатель обнаружил скрытые дефекты, которые были признаны существенными недостатками, влекущими расторжение договора купли-продажи) продавец га­рантированно обязан вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре. Доказать, что вы де-факто передали про­давцу большую сумму, практически не­возможно.

Своеобразной страховкой от возникновения такой ситуации является заключение дополнительного соглашения (о цене) к договору, эдакого джентльмен­ского соглашения, в котором будет указа­на недостающая сумма. Однако покупа­телю вернуть сумму полностью через суд будет и в этом случае трудно.

2. Ячейка в банке. Другой вариант раз­вития этой ситуации, когда мошенничает покупатель. Заранее обговорённую сумму, значительно превышающую указанную в договоре, он помещает в банковскую ячей­ку. Заключается договор купли-продажи. Однако до момента получения продавцом денег из ячейки покупатель успевает об­ратиться в правоохранительные органы с заявлением, где указывает, что он ошибоч­но положил в ячейку значительно большую сумму, чем намеревался.

Самостоятельно открыть ячейку покупатель не может — таковы условия договора с банком, но это возможно сделать сотруднику банка в при­сутствии офицера полиции, принявшего заявление. При вскрытии ячейки обнару­живается, что покупатель действительно «ошибся» и по договору там должна нахо­диться меньшая сумма. В результате при­шедший позже продавец получает толь­ко ту сумму, которая указана в договоре. Защититься от такой ситуации поможет только опытный риелтор, который прове­рит чистоту сделки.


ТРЕВОЖНЫЕ СИМПТОМЫ


Мошенники, особенно работающие в сфе­ре недвижимости, одни из наиболее под­готовленных и образованных. Распознать их сложно, вывести на чистую воду ещё труднее. Остаётся только быть чрезвычайно внимательными и наблюдательными.

Пом­ните: продавцу легче понять, что его одура­чили (чаще всего это происходит при полу­чении денежных средств), а для покупателя последствия могут наступить неожиданно и порой поздно. Он может прожить в своей квартире не один месяц, прежде чем вы­яснится, например, что на его жилплощадь претендует неизвестный ранее наследник или же на недвижимость наложен арест.

Вот семь обстоятельств, которые несомнен­но должны насторожить при заключении до­говора купли-продажи недвижимости.

недвижимость
1. Предлагают купить квартиру и офор­мить документы срочно, и хотя продавец торопит со сделкой, он не покупает взамен другое жильё. Сделки с недвижимостью спешки не терпят, а потому никогда не со­глашайтесь воспользоваться услугами но­тариуса — «хорошего приятеля продавца» или «знакомой дамочки в регистрационной палате». Настройтесь на то, что вы потрати­те на покупку квартиры не один день, и не торопите события. Разумеется, и у добро­совестного продавца могут быть весьма ве­ские причины спешить, но в таком случае он вполне может поведать вам о том, что толкает его на продажу жилья.

2. Цена жилья занижена по сравнению со сходными предложениями на рынке. Это может быть признаком своеобраз­ной «пирамиды». Вам пообещают продать квартиру по заявленной привлекатель­ной цене, но только при условии, что вы приведёте ещё нескольких покупателей, разумеется, на другие квартиры.

Фирма - продавец раз за разом будет отклады­вать вселение в квартиры, а в итоге вы­яснится, что жилья просто не существует. Практика показывает, что участники жи­лищных пирамид практически никогда не получают свои деньги назад.

3. Квартиру предлагают приобрести по­средством лотереи среди ограниченного числа участников, внёсших вступительный взнос. Удача в таких аттракционах неви­данной щедрости улыбается с завидным постоянством только своим покупателям.

4. Риелтор предлагает покупателю в обмен на его квартиру другие варианты жилпло­щади, не сообщая ни стоимости покупки, ни стоимости продажи («закрытая схема» купли-продажи). После благополучного за­вершения сделки может оказаться, что вы должны посреднику чуть ли не четверть цены покупки в качестве комиссионных. Доказать, что риелторы намеренно ввели вас в заблуждение, практически невоз­можно.

В таком случае необходимо заранее проверить, внесена ли в договор конкрет­ная сумма вознаграждения риелтора.

недвижимость
5. Вам предлагают отдать оригиналы пра­воустанавливающих документов на квар­тиру, паспорта и другие документы дове­ренному лицу, которое быстро оформит сделку. Комментарии, надо полагать, в этом случае излишни.

6. Ваш продавец за всё время общения с вами ни словом не обмолвился о наличии семьи (помните, если продаётся долевая собственность, то все совладельцы должны действовать сообща), а к моменту заключе­ния договора у него (неё) внезапно обна­ружились супруг и дети.

В такой ситуации от сделки безопаснее отказаться: в лучшем случае недобросовестные продавцы про­сто тянули время и нашли другого покупа­теля, в худшем — вы можете приобрести квартиру, в которой прописаны с правом на жилплощадь ещё десяток-другой не­учтённых в договоре родственников про­давца. Поэтому перед подписанием дого­вора тщательно проверьте на юридическую чистоту квартиру, особенно ту, которую продавец получил по наследству, или ту, предыдущий владелец которой умер на­сильственной смертью.

Велики шансы, что спустя какое-то время сделка будет при­знана недействительной, а вы не получите ничего, кроме головной боли.

7. Продавцу также необходимо быть на­чеку, особенно если риелтор предлагает выставить квартиру по завышенной цене, объясняя, что это всего лишь способ при­влечь больше потенциальных покупате­лей невысказанным вслух предложением поторговаться. Продавцу в любом случае придётся снижать цену. Да, это не мо­шенничество, но может быть маленьким звеном в длинной обманной операции.


ПОХОЖЕ, ДА НЕ ТО ЖЕ


Тем, кто пострадал от мошеннических действий, стоит обращаться в суд, тогда шанс получить назад свои кровные, пусть и «потрёпанные» ин­фляцией денежки не­измеримо выше, чем в тех случаях, когда пы­таются договориться с уже единожды обма­нувшими ловкачами от недвижимости.

недвижимость
Существуют сделки оспоримые (признают­ся недействительны­ми по решению суда) и ничтожные (недействи­тельные с самого начала в силу своей противоза­конной природы незави­симо от решения суда). Сделка, заключённая с полностью неде­еспособными участниками (дети младше 1U лет и лица, страдающие психическими расстройствами, которые лишены воз­можности адекватно воспринимать дей­ствительность), ничтожна. Иск о призна­нии недействительной ничтожной сделки (на языке юристов он называется иском о применении последствий недействи­тельности) может быть предъявлен в те­чение 3 лет со дня начала её исполнения (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).

Иск о признании недействитель­ной оспоримой сделки может быть по­дан в течение 1 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основа­нием для признания сделки недействи­тельной. Ограниченно дееспособными граждане могут быть признаны в силу болезни (страдающие алкогольной или наркотической зависимостью) или сво­его возраста (1Д-18 лет), хотя послед­ние могут быть в результате эмансипа­ции признаны полностью дееспособными (например, если имеют собственный по­стоянный доход или вступили в брак).

В результате судебного разбирательства по оспоримой сделке квартира может быть истребована даже у добросовестно­го приобретателя. В таком случае неза­дачливому покупателю останется только взыскивать деньги с мошенников.


10 СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ОТ МОШЕННИКОВ

  1. Просите вторую сторону сделки обязательно получить справку о том, что на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах он (она) не состоит. В том случае, если есть хотя бы малейшие сомнения в адекватности контрагента, приглашайте психиатра, который даст заключение о том, что обе стороны договора купли-продажи находились на момент заключения сделки в адекватном состоянии. Дополнительная подстраховка — снимайте всю процедуру заключения сделки на видео.
  2. Для того чтобы исключить возможность появления в квартире неучтённых в договоре жильцов, необходимо взять в паспортном столе расширенную выписку из домовой книги, где указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. Если самостоятельно истребовать необходимые справки не получилось, можно прибегнуть к помощи специалистов юридической консультации — они могут оформить адвокатский запрос.
  3. Получите от всех зарегистрированных в квартире лиц (помимо владельцев) письменное обязательство покинуть квартиру в оговорённые сроки. Можно также предусмотреть в договоре штрафные санкции для нарушающих сроки выезда или отказывающихся покидать проданное жильё. Ещё один вариант — прописать в договоре условие, согласно которому основная часть суммы продавцу будет выплачена только после юридического и физического освобождения жилплощади.
  4. Изучите историю квартиры, в ней не должно быть «тёмных пятен» и сомнительных сделок, иначе суд может истребовать недвижимое имущество даже у добросовестного покупателя.
  5. Убедитесь в том, что в квартире не делали перепланировку или она была надлежащим образом узаконена.
  6. Предложите продавцу проверить паспорт на идентичность с учётной карточкой в паспортном столе. Это почти лакмусовая бумажка — добросовестному продавцу скрывать нечего, мошенник же воспротивится такой проверке.
  7. Внесите в договор обязательство продавца самостоятельно расплатиться с возможными наследниками (если такие объявятся) из той суммы, которую он получит от покупателя. □
  8. Не храните документы в тех местах, которые могут быть доступны для посторонних. Особенно это касается паспортов и правоустанавливающих документов. При утере или утрате документов обязательно обращайтесь в правоохранительные органы.
  9. Внимательно изучайте доверенности, если одна из сторон сделки действует «по поручению и от имени». Обращайте внимание на то, кто выдал доверенность, для каких целей и на какой срок распространяется её действие.
  10. Не оставляйте без внимания своих родственников из группы риска — например, одиноких пожилых людей. Проверяйте круг их общения, отслеживайте новых знакомых.


Идеи вашего дома, 05, 2013



Категория: Стройинформ | Добавил: Редактор (03.05.2013) Просмотров: 2061 | Теги: Недвижимость, купля-продажа
Back to Top